Prefinanziamento: che cos'e e quando compare

Il meccanismo

Perché esiste un intervallo da coprire

L'iscrizione di una garanzia ipotecaria non produce i suoi effetti nell'istante della firma. Esiste un periodo, di solito breve, durante il quale la formalità è stata presa ma non è ancora consolidata. In quell'intervallo l'istituto può comunque mettere a disposizione la somma, applicando una regola contrattuale distinta da quella del piano di ammortamento.

Questo è il prefinanziamento. Non è un secondo debito e non aumenta l'importo concesso: è lo stesso denaro, regolato in modo diverso per il periodo iniziale. La distinzione si legge nel contratto e va cercata lì, non nelle spiegazioni orali.

Dove si incontra

Le situazioni tipiche

Il caso più frequente è l'acquisto di un immobile in costruzione o appena terminato, quando le somme vengono erogate per stati di avanzamento e la piena efficacia della garanzia arriva a lavori conclusi. Il secondo caso è quello di una compravendita in cui la somma serve subito ma la formalità richiede ancora qualche giorno.

In entrambi i casi la cosa importante è sapere in anticipo che il periodo esiste. Chi lo scopre leggendo l'estratto conto si convince di aver ricevuto una condizione diversa da quella pattuita, quando in realtà sta solo osservando la parte iniziale del contratto che aveva firmato. Sulla lettura degli obblighi che si assumono prima della stipula abbiamo scritto anche nella pagina su proposta di acquisto e caparra.

Che cosa chiedere

Le quattro domande che chiariscono tutto

• Per quanti giorni è previsto il periodo di prefinanziamento in questa pratica.
• Con quale regola vengono calcolati gli oneri di quel periodo, e su quale somma.
• Quando comincia esattamente il piano di ammortamento ordinario.
• Che cosa succede se il periodo si allunga per cause non dipendenti da chi acquista.

Sono domande brevi, e la risposta va chiesta per iscritto. Un contratto letto in anticipo vale più di qualunque riepilogo, ed è il motivo per cui insistiamo tanto sul vocabolario dell'acquisto: quasi tutte le sorprese nascono da una parola letta di corsa.

Il contesto

Come si inserisce nel percorso

Il prefinanziamento non cambia le fasi della pratica: la domanda, l'istruttoria, la perizia e la delibera restano identiche, e le abbiamo descritte nella pagina sulle fasi del mutuo. Cambia solo il modo in cui il denaro arriva nei primi giorni.

Chi compra sulla carta ha un motivo in più per tenere un calendario ordinato: gli stati di avanzamento dipendono dal cantiere, e il cantiere ha tempi che nessuna delle due parti controlla del tutto. In quella situazione il documento più utile è il piano dei pagamenti concordato, letto insieme al preliminare e non separatamente.

Il cantiere

Comprare una casa che non esiste ancora

L'acquisto sulla carta ha una sua logica: si sceglie da una planimetria, si seguono gli stati di avanzamento, si prende possesso alla fine. Le somme vengono richieste per tappe, e ogni tappa corrisponde a un livello di lavori raggiunto. Il documento che tiene insieme tutto questo è il piano dei pagamenti concordato, che va letto insieme al preliminare e non separatamente.

Le domande che si pongono in questa situazione sono diverse da quelle di un usato: quali finiture sono comprese, che cosa succede se una scadenza del cantiere slitta, chi risponde dei difetti che compaiono nei primi mesi, come vengono gestite le eventuali varianti richieste. Sono tutte cose che si mettono per iscritto prima, con la stessa logica che descriviamo per la proposta di acquisto.

Da ricordare

Tre righe che valgono l'articolo

La prima: il prefinanziamento non aumenta il debito, cambia solo la regola dei primi giorni. La seconda: la sua durata dipende da una formalità amministrativa e non da una scelta commerciale. La terza: tutto quello che riguarda quel periodo è scritto nel contratto, ed è lì che va cercato prima della firma, non nell'estratto conto qualche settimana dopo.

Chi tiene un calendario ordinato lo vede arrivare senza sorprese, come raccomandiamo nella pagina sulle tappe dell'acquisto.