Le fasi del mutuo, dalla domanda alla firma

Prima fase

La domanda

La pratica comincia con la consegna di un fascicolo. Documenti di identità, prova delle entrate, situazione dei finanziamenti in corso, dati dell'immobile individuato. Finché il fascicolo è incompleto la pratica non parte davvero: resta in attesa, e i giorni contati da chi vende scorrono lo stesso.

Chi arriva preparato risparmia la prima settimana. L'elenco che usiamo come promemoria è la lista dei documenti richiesti, da spuntare prima dell'appuntamento invece che durante.

Seconda fase

L'istruttoria

L'istituto verifica quello che avete dichiarato e ricostruisce il vostro profilo. È la fase più silenziosa e quella che genera più ansia, perché dall'esterno non si vede nulla. Può produrre richieste di integrazione: un documento in più, una spiegazione su un movimento, la conferma di una entrata. Rispondere in giornata è il modo più efficace per non perdere una settimana.

In questa fase si decide anche l'importo che potrà essere concesso, che spesso è diverso da quello chiesto. Se scende, cambia il piano dell'acquisto: la differenza va coperta, oppure si rinegozia il prezzo, oppure si rivede la ricerca. Ne parliamo anche nella pagina su come funziona la richiesta.

Terza fase

La perizia

Un tecnico incaricato visita l'immobile. Misura, fotografa, confronta la disposizione reale con la planimetria depositata, verifica lo stato dell'edificio e stima il valore. La visita dura poco, la relazione arriva qualche giorno dopo.

Due esiti fermano il percorso più spesso degli altri: un valore stimato molto più basso del prezzo pattuito, e una difformità catastale non sanata. Il primo riduce la somma finanziabile, il secondo va risolto prima di andare avanti. Entrambi si prevengono facendo le domande giuste durante le visite, come suggeriamo nella pagina su come si legge una lista di annunci.

Quarta fase

La delibera

La delibera è la decisione formale dell'istituto: importo, durata, condizioni, eventuali richieste collegate. È il documento che permette di fissare la data dal notaio, ed è per questo che il preliminare di solito contiene un termine legato proprio a questo passaggio.

Quinta fase

La stipula

Davanti al notaio si firmano due cose nella stessa seduta: l'atto di compravendita e il contratto di finanziamento con l'iscrizione della garanzia. Il notaio ha già verificato la proprietà, l'assenza di formalità pregiudizievoli e la coerenza dei dati catastali. Legge gli atti ad alta voce, e quella lettura è l'ultima occasione utile per chiedere spiegazioni.

Da quel momento la casa è vostra e il piano di rimborso comincia a decorrere secondo il calendario indicato nel contratto. La consegna delle chiavi avviene di norma nella stessa giornata, salvo accordi diversi scritti nel preliminare: sul punto conviene leggere che cosa impegna una proposta.

Il calendario

Dove si perde tempo

• Fascicolo incompleto alla prima consegna: la pratica resta ferma senza che nessuno vi avvisi.
• Richieste di integrazione lasciate qualche giorno sulla scrivania: ogni giorno vale un giorno.
• Agenda del perito e disponibilità di chi abita la casa da far combaciare.
• Difformità catastali scoperte in perizia invece che prima della proposta.
• Data dal notaio fissata troppo a ridosso della scadenza del preliminare.

Nessuno di questi punti dipende dalla fortuna. Tutti dipendono da chi tiene il calendario, e chi compra ha tutto l'interesse a tenerlo di persona.

Il metodo

Un foglio unico per tutta la pratica

Il modo più semplice per presidiare le cinque fasi è tenere un foglio solo, diviso in due colonne: a sinistra quello che avete consegnato, con la data; a destra quello che avete ricevuto, con la data. Ogni riga si chiude quando entrambe le colonne sono piene.

Questo foglio serve a tre cose. Mostra a colpo d'occhio dove la pratica si è fermata, permette di rispondere in un minuto a chi vi chiede una cronologia, e alla fine diventa l'indice del vostro fascicolo. Lo abbiamo descritto per esteso fra gli strumenti per orientarsi, insieme al quaderno delle visite e alla colonna delle spese.

Chi compra in due tiene un foglio solo in due copie, oppure un foglio condiviso. La ragione è la stessa per cui conviene raccogliere i documenti in parallelo, come spieghiamo nella pagina su comprare la prima casa in due: due persone che aspettano l'una la conferma dell'altra perdono giorni senza accorgersene.