Mutuo prima casa: come funziona la richiesta

La definizione

Che cosa vuol dire prima casa

Nel linguaggio corrente si chiama mutuo prima casa il finanziamento chiesto per comprare l'abitazione principale, quella in cui chi acquista stabilirà la propria residenza. La formula non descrive un prodotto a sé stante: descrive una destinazione. Lo stesso contratto, con la stessa struttura giuridica, prende un altro nome quando l'immobile è una seconda casa o un investimento da mettere a reddito.

Questa distinzione conta perché apre l'accesso a un trattamento fiscale diverso e perché cambia il modo in cui l'istituto valuta la pratica. Un immobile destinato ad abitazione principale viene letto come un impegno stabile; un immobile da affittare viene letto come un progetto economico. Le domande che riceverete non sono le stesse.

Il resto del vocabolario si sistema in fretta: la parola ipoteca indica la garanzia iscritta sull'immobile, la parola rata indica la somma periodica che rimborsa capitale e interessi, la parola perizia indica la stima chiesta dalla banca. Chi trova un termine oscuro può aprire il glossario dell'acquisto e tornare qui.

Chi lo chiede

Le condizioni che vengono verificate

Prima di guardare l'immobile, l'istituto guarda chi firma. Le verifiche riguardano tre piani. Il primo è la capacità di rimborso: entrate regolari, loro natura, loro continuità nel tempo. Il secondo è la storia creditizia: finanziamenti già in corso, rate pagate con regolarità, eventuali segnalazioni. Il terzo è la composizione del nucleo, perché due redditi che si sommano non hanno lo stesso profilo di un reddito solo.

Da qui nasce l'abitudine di presentarsi in due. Non è un obbligo, ed esistono pratiche intestate a una sola persona che arrivano tranquillamente alla firma. È però il motivo per cui molte coppie ragionano diversamente sulla stessa casa: ne parliamo nella pagina dedicata a comprare la prima casa in due.

Un punto che sorprende chi arriva per la prima volta: la banca non finanzia quasi mai l'intero prezzo. Una parte della somma deve essere già disponibile al momento della firma, insieme alle spese che il prezzo non comprende. Chi scopre questa quota tardi rimanda l'acquisto di mesi.

L'immobile

Che cosa succede alla casa che avete scelto

Una volta accolta la domanda, l'attenzione si sposta sull'immobile. Un tecnico incaricato dall'istituto visita la casa e redige la perizia: superficie, stato di conservazione, conformità fra quello che si vede e quello che risulta nei documenti catastali, valore stimato. Non è una formalità. Una difformità fra la planimetria depositata e la disposizione reale delle stanze può fermare tutto fino a quando non viene sanata.

Per questo conviene arrivare alla perizia sapendo già che cosa si sta comprando. Le domande da porre durante le visite, e quelle da porre a chi vende, sono raccolte nella sezione dedicata all'acquisto.

Chi fa cosa

I ruoli intorno al tavolo

Chi vende e la eventuale agenzia restano fuori dalla pratica di finanziamento, ma ne subiscono i tempi: è il motivo per cui nel preliminare si scrive quasi sempre una scadenza collegata alla delibera.

I tempi

Perché i mesi non si comprimono

Fra la consegna dei documenti e la firma davanti al notaio passano settimane, non giorni. Ogni fase ha un tempo tecnico: la raccolta dei documenti dipende da chi compra, l'istruttoria dipende dall'istituto, la perizia dipende dall'agenda del tecnico, la stipula dipende dal notaio e dalla disponibilità di chi vende. Le fasi si susseguono in ordine e si intasano quando una di esse riparte da capo.

Il modo più semplice per non perdere tempo è presentarsi con il fascicolo completo alla prima riunione. Abbiamo messo in fila i documenti richiesti proprio per questo, e la sequenza completa delle operazioni si legge nella pagina sulle fasi del mutuo.

Un ultimo consiglio di metodo: annotate ogni data. Il giorno della consegna dei documenti, il giorno della perizia, il giorno della delibera. Quando una pratica rallenta, ricostruire il calendario è la prima cosa che vi verrà chiesta, e chi lo ha scritto risparmia una settimana di telefonate.